炒股就看金麒麟分析師研報(bào)，權(quán)威，***，及時(shí)，全面，助您挖掘潛力主題機(jī)會(huì)！
章子姨
來(lái)源：壹地產(chǎn)
這周一，市場(chǎng)有傳言說(shuō)金地管理層和險(xiǎn)資大股東發(fā)生了“厲害的大矛盾”，爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)是金地大量民企合作項(xiàng)目需要紓困。
這事，被信息渠道很多的投資人知道了。第二天金地債券玩起了神龍甩尾，18金地04跌21%，21基地01跌18%。
又過(guò)一天，幾支中債成交價(jià)下跌了三四成。
前后三天，金地債券一共遭遇了19筆砸盤交易。對(duì)于“謠言”，金地管理層和股東方一頭霧水：
我們好像從來(lái)沒有探討過(guò)這個(gè)問題吧？
昨天，金地在投資者會(huì)議上，差點(diǎn)把鞋墊都掏出來(lái)證明自己是清白的。他們委屈巴巴地說(shuō)，測(cè)算了合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)敞口，只有5個(gè)億。
也是同行托襯，金地今年已經(jīng)躍居為中國(guó)第八大地產(chǎn)商。5個(gè)億，還不至于讓一起過(guò)了八年日子的婆媳產(chǎn)生矛盾。
子姨寫過(guò)針對(duì)內(nèi)房股完整的做空套路。買空者先大量賣空股票和債券，然后通過(guò)各種渠道放消息，股債大跌，再低價(jià)平倉(cāng)，賺取巨額利潤(rùn)。
據(jù)說(shuō)，有時(shí)候還有被做空房企的員工，甚至管理人員參與其中。
在信心脆弱的氛圍里，一張截圖就能引起上市房企個(gè)股的***動(dòng)，這個(gè)套路在過(guò)去一年屢屢得手。
空頭們上一次硬剛的是旭輝。三月中旬旭輝股價(jià)最低被砸到過(guò)兩塊錢，但到月底股價(jià)就回到了四塊。
輪到金地又準(zhǔn)備怎么反擊呢？已經(jīng)決定用10億回購(gòu)債券的管理層，套用了一句名言：
讓我們拭目以待。
其實(shí)早在6月底，金地債券就有過(guò)一輪異動(dòng)，那幾天集團(tuán)還做了組織架構(gòu)調(diào)整，子姨也懷疑金地有大事了。
研究了下發(fā)現(xiàn)，金地不僅是降級(jí)、合并了幾個(gè)城市公司，還把有的事業(yè)部升級(jí)為片區(qū)。很明顯是正常的組織架構(gòu)調(diào)整了。
當(dāng)時(shí)金地的朋友也說(shuō)，他們看到債券下跌同樣驚呆了，組織架構(gòu)調(diào)整就是北方市場(chǎng)不好，一些三四線城市不準(zhǔn)備繼續(xù)拓展了。像一二線優(yōu)秀、潛力城市還在大力度大拿地，上海就拿了五塊。這也是行業(yè)大趨勢(shì)。
子姨不相信，又問金地的朋友是不是趁機(jī)大裁員了。朋友說(shuō)，盤隨著人均能效調(diào)整，有些房企總裁，來(lái)我們這也只能當(dāng)城市總，所以也調(diào)整了一些人，讓大家更有危機(jī)意識(shí)，但加起來(lái)：
裁員不到一成。
裁員不到一成，你們還好意思說(shuō)。
投資者會(huì)議的同一天，金地主動(dòng)公布了經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況。投資人試圖找出點(diǎn)毛病來(lái)，子姨只看見公告里寫滿了凡爾賽：
融資渠道通暢；
銷售額累計(jì)降幅收窄。
除了國(guó)央企以外，絕大部分房企的融資渠道已經(jīng)中斷近一年了。金地曬出了2600億的總銀行授信規(guī)模，剩余可用授信超過(guò)1700億元，今年上半年還新增了150億元授信。
這個(gè)數(shù)據(jù)，可以和中海、萬(wàn)科比拼。
金地的通道不僅暢通，還滑潤(rùn)。2019年融資成本是4.99，去年降到了4.56，現(xiàn)在又降到了4.54。
這么好的條件，上半年卻只花了81億拿地。原因就是年初測(cè)算的時(shí)候感覺形勢(shì)不對(duì)，進(jìn)行了投資收縮。“慫”字上從下心，這也是他們一直以來(lái)遵從內(nèi)心的結(jié)果：
量入為出、以銷定產(chǎn)。
四五月份努力的事，到七八月就有了答案。今年前七個(gè)月，金地銷售額同比下降36%，四月份這個(gè)數(shù)字是42%。明顯能看出，金地的累計(jì)銷售額下滑在逐月收窄。
國(guó)央企以外能做到這點(diǎn)的，只有龍湖和萬(wàn)科。
同樣的市場(chǎng)環(huán)境下，金地上海南門項(xiàng)目推盤356套，去化356套；西安西灃公元項(xiàng)目推盤666套，去化611套；深圳一城就為金地貢獻(xiàn)了150億的銷售額。
子姨問金地的朋友，他們咋做到的。他和子姨吐槽，這家公司實(shí)在太穩(wěn)健了，從拿地開始就把控得很細(xì)致，比一般公司更加講究拿地邏輯、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)邏輯、數(shù)據(jù)充實(shí)程度及真實(shí)性。另外，十分重視市場(chǎng)周期研判。
上半年，金地將一二線土儲(chǔ)占比從65%升到了70%，新獲地塊凈利潤(rùn)率都在11%以上。
有些事大家都在說(shuō)，但是很少有公司真正去做。就像中國(guó)最有名的那句搖滾歌詞：
誰(shuí)出的題這么難，到處全都是正確答案。
金地的凌董在投資者會(huì)上說(shuō)，對(duì)今年的業(yè)績(jī)很有信心。
很長(zhǎng)一段時(shí)間，凌董因?yàn)楸Ｊ兀煌顿Y者經(jīng)常批評(píng)。投資者青睞的，是融創(chuàng)、世茂這種超常規(guī)發(fā)展的公司。
但在充滿不確定性的市場(chǎng)中，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)大都失效了。
七月份，一線城市新房成交同比下降一成多，三線城市同比下降超過(guò)六成。金地行業(yè)排名從第12位上升到第8，同時(shí)，一些宇宙房企的銷售下跌，還在逐月放大。
他們有了不同的未來(lái)。
周五收盤，金地股價(jià)重新回到兩位數(shù)，股民們又開始親切表白了：
我的金地，我又殺回來(lái)啦！
